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去库存将全面结束,房价想跌也难

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历经近三年,楼市去库存的任务,即将结束!

楼市先锋呼和浩特开创了首例。

在2014年的上一轮调控中,全国率先取消“限购”的呼和浩特市,又成为了这一轮房地产调控中,首个喊出“全面停止房地产去库存调控措施”的城市。

8月24日,呼和浩特市在其官方网站上挂出《我市将多措并举调控房价稳定房地产市场》的通知,明确把“稳地价、稳房价、稳预期”作为调控总体目标,全面停止去库存调控措施。同时,将保证全年土地供应量达到5000亩,其中普通商品住房供地比例不低于70%;加大保障性住房供应力度,继续落实商品住房开发项目配建3%的公共租赁住房任务。

自2015年启动“去库存”战役以来,在政策的大力推动下,商品住宅库存去化速度远超预期。

一二线城市早在2016年就已经出现普遍性的住宅库存短缺,最后不得不采取限购限贷政策抑制需求,保持与低水平供给相匹配的低水平需求。

全国房地产库存去光了,去库存可能就要变成了历史任务了。

楼市库存跌至50个月最低

去库存周期已经完成

根据国家统计局发布的数据,7月末,商品房待售面积54428万平方米,比6月末减少656万平方米。其中,住宅待售面积减少544万平方米,办公楼待售面积减少40万平方米,商业营业用房待售面积减少48万平方米。

楼市库存数据已经跌至50个月最低。从整体看,全国性的去库存周期已经完成。

待售面积的市场数据非常有规律,今年7月底待售面积同比跌幅为14.3%,这说明全国房地产市场的库存规模越来越少。

另外,自2015年开始,房地产每年的销售面积已连续3年超过新增住宅面积,大大消耗了房地产市场中的存量房。

再看2018年的数据,截至7月,今年新开工的住宅面积为84684万平方米,销售面积为78046万平方米,重新回到开工超过销售的时代。从一个侧面反应,去库存的确到底了。

呼和浩特只是第一枪,接下去全国各地或将持续跟进。

从“去库存”到“增库存”

楼市调控或更趋严厉

很多城市实质上都已经进入了补库存阶段,呼和浩特是其中的一个典型。

类似东北、山西、四川、宁夏等省市区域,未来房价也会上涨,部分去库存的政策会减少,相对应地则会增加很多补库存的政策,包括积极供地和进行限购等措施都会出台。

限购作为楼市调控的重要手段之一,自2010年由北京初次提出后,便被广泛运用于各地的楼市调控之中。

今年以来,又有不少房价涨幅较快的城市加入限购大军或者再次加大限购力度。据《国际金融报》不完全统计,目前全国共有50个地级市(不包括4个直辖市)实施了限购,有23个城市只限售不限购。(统计范围仅包括全部294个地级市中的部分,不包括几大自治区中的地级市)

实际上,呼和浩特市的调控措施已在酝酿。

虽然呼和浩特市内尚未有统一的限购、限价等措施出台,但当地部分项目已经被政府部门要求售价必须限制在万元以内。

从全国范围来看,2018年1-7月,全国楼市调控达260次,7月份各地累计发布超过70次调控政策,创下新高。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌表示,一些过去库存量较大的城市和部分三四线热点城市,目前的去库存任务已经基本完成。在因城施策背景下,或将有更多城市跟进退出去库存政策。

坚决遏制房价上涨

但,房价下跌不太可能!

除了提到停止去库存之外,呼和浩特政策还提到了:稳房价!

在呼和浩特政策出台前,8月伊始,住建部已经约谈了房价抬头的各个城市,尤其是房价上涨比较快的海南。

其实,这背后是有深层次原因的。

7月底召开的中央政治局会议明确指出,要求地方政府和相关部门采取果断措施,坚决遏制房价上涨。

这一次中央的语气措辞之强硬,实属罕见。为了贯彻中央指示精神,住建部开启了新一轮的楼市乱象专项整治行动,并相继约谈了一大批房价上涨幅度较大的热点三四线城市。两个省会城市随即出台楼市调控政策也就很好理解了。

近年来,我国的楼市调控政策主要集中在热点一二线城市,目前这些城市的房价总体趋于稳定。受一二线城市严格调控导致购房需求外溢的影响,热点三四线城市房价步入快速上涨的轨道。据国家统计局的数据显示,部分热点三四线城市的房价同比去年上涨幅度达到15-20%,环比上月上涨幅度为2-3%,房价涨幅之大,已经到了非控制不可的地步了。

调控基调从之前的“坚决遏制房价过快上涨”到现在的“坚决遏制房价上涨”,反映出高层震怒,必须要把房价不断上涨的势头摁住。

现在的所有政策依旧围绕着房住不炒的核心,因此可以判断房价不会重回过去几年的野蛮上涨。

那么,房价会下跌吗?

不太可能!

前面已经说过,热点一二线城市目前房价趋稳。现在由于货量减少,又有强大的购房需求,房价下跌不太可能。

三四线呢?

首先我们要明白什么原因刺激了三四线城市房价的暴涨?总结起来,无非是这几个:一二线城市限购、限价、约束信贷带来的溢出需求,城镇化发展中的棚改货币化安置政策,以及A股市场的不景气都是刺激因素。

三四线城市受益于投资溢出效应和去库存政策驱动,商品住宅成交面积同比保持增长,但年底增速也逐渐趋缓。

业内人士认为,从投资的溢出性需求来看,经过一年半左右很多城市房价翻倍,需求已经消化差不多。现在,支持三四线城市房价上涨的主要因素是城市化,这个过程相对比较缓慢。所以,今年下半年到明年,三四线城市的房地产销量可能会轻微下降,但是幅度不会太大,房价会相对比较稳定。

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