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住宅小区物业管理与政府公共服务的边界

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住宅小区物业管理

与政府公共服务的边界

——以香港碧海蓝天楼盘为例


文/忻锦帆

本文经作者授权发布


大家都在为住宅小区物业管理功能太复杂而烦恼,我现在来介绍一个香港的楼盘,看看有何不同。这是香港深水埗区的碧海蓝天,处于3条政府道路围起来的三角形地带。




整个楼盘有5座50层的高楼,共1616个居住单元。1到4层是连体建筑。图上看到的,是4楼的屋顶,即5座高楼的公共大平台。平台上,有亭子、座椅等;还有游泳池、网球场、篮球架,儿童玩乐设施,这些属于会所的室外设施。


一楼是商场,二楼好像也是商场,对外开放,其中有吉之岛超市。三楼是停车场,车位限售给业主。四楼是会所。


围成近似直角三角形的点划线,是“发展项目边界”。 发展商从政府手里拿到的约14000平方米土地,除了斜边中间的一个缺口以外,全部用来造房子了。这个缺口是整个楼盘的入口,也是下层商铺临时停车装卸货物的场地;应该也是住户私家车驶上停车场的入口(我去了碧海蓝天几次,因私家车进出少,没有特别注意)。


住户回家,通常从缺口中间画有门字形的地方进入,乘坐电梯到达五楼大平台中的大堂,然后从玻璃走廊走向自己的大楼,再坐电梯到达自己楼层。另外在第三座的底层,深旺道的路边,开有一道小门,但不是24小时通行的。整个楼盘,白天大概只有3位门卫,夜间大概是2位。


碧海蓝天不是我故意选择的特例,只是因为有点熟悉,加上楼龄才12年,容易找到资料。到过香港的十几座住宅,都是从公共道路直接进入楼宇大门,登堂入室,没有见过小区门卫,因为香港大部分私人住宅都是这样的。

介绍一下碧海蓝天周边的主要公园,教育、文化、体育设施和商业服务配套。楼盘附近有不少政府建设的绿地。最大的是超过15万平方米的荔枝角公园,与碧海蓝天直线距离约500米。深水埗公园2万多平方米,直线距离约700米,


楼盘外沿向外辐射600米左右的范围内,有5所中学,8所小学。


与碧海蓝天主出入口隔一条马路,是总建筑面积约十几万平方米的重要商业中心,各种服务应有尽有。


人口35万的深水埗区,政府提供服务的大大小小图书馆有20个。


细查了深水埗区政府提供的主要体育设施,这里简单介绍一下:


11人草地足球场4个。其中1个在面积约30000平方米的深水埗运动场,带2200个座位的看台,与碧海蓝天直线距离约400米。石硖尾公园的人造草地足球场带1440个座位的看台。

7人草地足球场1个。

7人硬地足球场15个(免费)。

5人硬地足球场2个(免费)。

室外免费篮球场27个,其中23个有洗手间,11个有更衣室。

室内羽毛球场32个。

游泳池,可供比赛的室外标准池(香港称为“主池”)3个,其中2个可供暖水。3个池共设看台2250座。小于主池的各种副池17个,其中1个是室内暖水。


游泳池的收费:游泳池每天开放时间分3节,6:30到12:00,13:00到18:00,19:00到22:00(冬季到21:00)。一般收费,非公众假日的周一到周五,每人每节17港元,其余日子19港元。优惠收费,分别是8元、9元,对象是60岁以上老人,学生,儿童,残疾人及1名陪伴者。没有查到暖水加价的信息。月票300元,优惠对象150元。700万人口的香港,每年到政府游泳池游泳的,超过1000万人次。


小结一下:

1、花园、绿地,是政府建设的。业主们没有购买土地进行绿化的的义务。少量富豪自愿在私家花园种树栽花,让自己赏心悦目的同时,也为改善城市环境做贡献,那是自愿。

2、大楼的门是直通市政道路的。业主们不需要购买土地造路,自然也无须养护,同时也无须承担任何与路灯有关的费用。

3、所有的公用设施管线,包括水、电、通讯、有线电视等等,都由政府或公用事业单位直通大楼地下。业主不承担室外管线和中继设备的建设,当然也不负责养护。只有一点例外。香港《建筑物条例》规定,“任何建筑物的所有排水工程须由该建筑物的拥有人进行”。但是实际上,在绝大多数可供建筑的地方,都已建立“联合排水”系统,发展商只须按“建筑事务监督”的要求接入就行。

4、教育、文化、体育、医疗卫生的场地和设施,都由政府和社会组织提供,分布也很广。高档住宅内部的会所,是对政府普惠公共服务的补充,提供更高高级或更方便、更个性化的服务,而不是替代。

5、保安的主要职责就是看门,控制外来人员进入。住宅物业管理与政府公共服务就应该这样,有清晰的边界,按照科学的社会分工,各司其职。


楼宇以外由政府管理,不但香港这样,其他真正市场经济社会都这样。在1949年前后,大陆城市也是这样的。公私之间,权属分明,职责分明。


我们现在小区物业管理太复杂的根源之一,是政府把自己很大一部分公共服务、公共管理的责任,不少公用事业单位的职责,转嫁给业主了。


为了保证居民的生活质量,现行的国家标准《城市居住区规划设计规范》(GB 50180—93),1980年国家建委的《城市规划定额指标暂行规定》,对各个层级的居住区,如何进行教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施的配套,对于道路、绿地、停车场的设置,有很具体的规定。这些本来是对地方政府的要求。在1990年代以前,各地新建的成片住宅,包括1980年代的初期商品住宅,多数也根据科学的要求,由政府负责配套的建设和养护的,有的还成了样板小区。


1990年代开始,在住宅小区建设中,把很多本来应该由政府和公用事业单位投资和负责维护的配套设施,公共道路和绿地,变为开发商投资,业主负责维护,最后都由业主埋单。业主额外承担了大量不应承担,也难以承担的经济责任。那些老小区,原来由政府承担的责任,也悄悄变成业主责任了。虽然因为在老小区收不到足够的物业费,这种承担主要还是名义上的,但是责任的转换已经完成了。


小区内的室外公共设施管线和中继设备,有很强的专业性。现在是业主出钱,公用事业单位负责安装、他们自己验收的。今后的维修责任却要由业主承担。现在就有小区,因为基础沉陷,发生大面积水管爆裂。最后的解决方案,估计还是政府、公用事业单位承担费用或分担大部分费用。


有的小区业委会负责人很负责又很懂专业,把这些管线、设备管得很好。但是,大量小区没有这个条件。还有可持续性问题,铁打的营盘流水的兵,这样的负责人一旦离开,就难以为继。而随着时间的延续,这些管线、设备会进入故障高发期,有些小区的业主将不得不承受可能产生的严重后果。

在中国式的物业管理模式形成过程中,小区物业管理还承担了不少本来是政府承担的社会管理责任。在多数社会管理者的心目中,物业公司不但是计划经济时代房产公有条件下的房管所,而且比房管所经济权力更大,社会管理的职责更多,成了“二政府”。而业主作为建筑物共有部分的所有者,在现行制度框架下,权利难以落实,责任反而更大。业主额外承担了大量不应承担,也难以承担的社会管理责任。


比如乱停车,乱搭建,毁绿占绿,政府部门说小区内的事你们自己管,而业委会、物业公司又没有行政执法权。如果诉诸法律,起诉障碍大,审判旷日持久,执行又难,根本不是及时、有效的手段。


再以幼儿园为例。小区范围内是不可能保持生源均衡的,对外招生又与小区的封闭性冲突。如果以后废弃改作他用,一方面业主经济上吃了大亏,另一方面是宝贵的社会资源被浪费。


治安问题难度就更大了。其实,公安机关也无法承担从根本上改善社会治安的责任,他们只不过是政府内的一个专业部门、技术部门,治标也是勉为其难。小区保安,是业主请来看门的;物业公司是业主请来维护保养建筑物共有部分的,仅此而已,不应该也不可能承担维护小区治安的责任。


我们在实践中遇到的一些难题,实际上不是业主应该承担的社会管理问题。无论是业主大会、业委会,还是物业公司,都没有政府那样的权力和资源,怎么可能解决大量应该由政府直接管理的问题?

现在确实有一些小区,通过优秀的业主领军人物发动广大业主,和物业公司一起,把小区的公共事务、公共设施管得很好,值得我们学习。在目前的既成事实之下,也只能尽量学习他们的精神和经验。但是,我们一定要明白根源,大力呼吁,把促使社会管理者改变房地产业发展的基本方针,作为我们的长远目标。政府承担政府应该承担的职责,业主只做产权人该做的事,让后来人不再受这些罪,避免再像我们那样事倍功半,吃力不讨好。如果我们这些深受其害,有切肤之痛的人群,也不明白,不呼吁,从根本上得到改善的希望就更渺茫了。所以,恳请大家认真思考这个问题。

附言:

说明一下,我们这样包含共有业权道路、绿地的,有几千户甚至更多的住宅小区,类似香港的“大型私人屋苑”(因习惯上的含义不同,只能说“类似”)。这种大型私人屋苑, 占香港私宅总量的比例很低,不到十分之一。与大陆不同的是,香港的大型私人屋苑,一般不允许建围墙,道路要让公众有限使用。


这些大型私人屋苑,虽然占比例很小,但是物业管理之难,现在在香港很有名气。2012年1月11日立法会会议,有议员就大型私人屋苑难以成立业主立案法团向政府质询,提到的首个例子是黄埔花园(共88幢楼宇,10486居住单位)。由于问题没有得到解决,2013年3月27日,立法会再次以“改善物业管理及业主立案法团”为议题进行讨论,有多达27位议员发言,持续了近5 个小时。讨论一开始就提出大型私人屋苑难以成立业主立案法团的问题。讨论物业管理和业主立案法团成立难的问题时,也往往以大型私人屋苑作为例证,除了提到次数最多的黄埔花园外,还有锦绣花园(5024座独立屋),愉景新城(3360单位)、港湾豪庭(3520单位),荃景花园(2928单位)等。


大型私人屋苑内的公共道路,也是矛盾重重。著名的事件有2009年的锦绣花园事件。这些大型屋苑的业主,总在努力抓住机会要求政府回购道路。黄埔花园的道路已由政府收回。


这些屋苑有不同公契的共有业权排水管道的,也已积累矛盾,难以解决。2013年3月27日的立法会会议就提到这个问题。


由于与本文的论题有关,这里作一点简单说明。为了不占太多篇幅,详细资料欠奉。总的说来,这些屋宇的问题,都是发展商好大贪利,在缺乏基础配套条件的地方搞出来的,政府也顺水推舟。现在造成了局部的历史遗留问题,而且随着时间积累,矛盾越来越深。


来源:

《现代物业·新业主》

2015年第七期


— END —

编辑:赵翌序

大连房价

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